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都說房價不會漲了?這76個城市告訴你真相?
新浪財經
2017-11-05 15:20

買房這件事讓不少人嘗盡了酸甜苦辣。剛剛,某數據研究中心新鮮出爐10月份全國重點城市二手房數據,從數據中我們可能看出一些不一樣的信號。

本文主要內容:

1、10月76個城市二手房價格上漲

2、這些城市成為樓市新熱點

3、不容忽視的城市群效應

4、如何去確定“優質”的這類城市?

110月76個城市二手房價格上漲

剛剛過去的10月,是樓市傳統的旺季,但今年的“金九銀十”終是慘淡收場,數據顯示,9-10月全國房地產市場成交慘淡,大部分一二線城市成交同比跌幅超過4成,北京等一線城市跌幅更是接近50%。

成交慘淡,那房價呢?進入到11月,10月份房價數據也在陸續出爐。據某數據研究中心統計,10月份全國100個重點城市二手房價格環比上漲的有76個,價格出現下降的城市有24個。

其中,在76個二手房環比上漲城市中,連云港成為漲幅最大的城市,最大漲幅高達4.73%,而在24個二手房環比下跌的城市中,天津城市下降幅度最大的城市。

10月100城市價格變動情況

數據顯示,二手房價格環比上漲的城市中,漲幅在1%以上的城市有44個,10月漲幅位列前5的城市分別為連云港(4.73%)、呼和浩特(4.58%)、成都(4.21%)、西安(4.18%)、海口(3.78%)。

二手房價格環比下降的城市中,降幅在1%以上的城市僅有2個,分別為天津(-1.94%)、滄州(-1.37%)。

值得注意的是,從數據中我們不難看出,全國100個重點城市中,漲幅較大的多集中在連云港、呼和浩特這類的三四線城市中。

2這些城市成為了樓市新熱點

2016年以來,中國樓市一直呈現“一二線熱,三四線冷”的局面。但進入到2017年,樓市的格局出現了本質性的轉變,向連云港、呼和浩特這類三四線城市也隨之熱了起來。

為什么這類城市會突然趨熱?

?一二線城市溢出效應

一二線熱點城市普遍面臨高房價問題,同時為緩解樓市投資過熱風險,紛紛通過限購限貸等措施進一步提高購房門檻。加之受控制大城市規模政策作用影響,一二線城市的低端產業人口不斷外流,這些都為三四線城市提供了不少購房需求。

?去庫存政策紅利影響

與此同時,大部分三四線城市還在繼續享受鼓勵去庫存的政策紅利,如購房補貼、契稅減免等購房優惠政策,利于促進三四線需求加快釋放。

?受益于資產荒大環境影響

目前,國內股市疲軟、外匯管制,一二線樓市又被被政策潑水降溫。面對有限的投資渠道,一些三四線房產投資吸引力增加。

與此同時,三四線城市的去庫存效果已得到改善,這意味著三四線的房價存在升值潛力。

3不容忽視的城市群效應

目前,我國正在形成大大小小的城市群,當然以長三角、珠三角較為成熟。不可否認的是,城市群效應正在以你看不見摸不著的方式改變著我們的城市、我們的生活。

這是一張中國夜晚的城市燈光圖,從圖上我們能明顯看到,在燈光的背后是中國正在形成若干個龐然大物般的城市群,這些城市群由點及線,由線及面,正在瘋狂的向外擴張。

圍繞著上海、北京、深圳等若干個強一線城市,數十個甚至是幾十個三四線城市群星拱衛,強一線城市正在通過高鐵、高速、城市快速等交通體系,瘋狂的向外擴張,去吞并周邊的三四線城市,將其納入自己的城市配套輻射范圍內,而三四線城市絲毫不抗拒,樂在其中!

?舉個例子

以珠三角為例,可以說珠三角最繁忙的就是高速公路,高速公路上跑的最多是密密麻麻的集裝箱貨柜車,就跟一只只勤勞的小蜜蜂一樣在城市間來回穿梭。

這些小蜜蜂的背后是一家家這樣的企業——他的總部在深圳,研發在東莞,工廠在惠州,在惠州港裝船,出口直接出口東南亞,當地的朋友說珠三角類似這樣的企業有上千家,甚至是上萬家!

以后類似這樣的企業會越來越多,這種現象的背后同樣也是城市群的效應!

城市群的形成是帶動三四線城市房價上漲的基礎!因為三四線城市會伴隨城市群的形成,被納入一線城市的輻射范圍內,原有的城市邊界被打破,原有的交通距離被縮短,原有的城市配套隔閡被擊碎!

一線城市中工作上班生活的人,開始不再抗拒向外遷移。

4如何去確定“優質”的這類城市?

什么樣的三四線城市屬于優質的、有投資價值的三四線城市,可以說是市場各方主體關心的焦點之一。

此前,某研究中心曾通過對249個三四線城市從需求、供給、購買力和外部環境四個維度進行定量分析,評價各城市房地產市場的投資前景與價值。測算結果顯示,249個三四線城市中,中山、株洲、泉州、金華、唐山等5個城市得分位居前五。

這些城市主要具有以下特點:經濟發展水平相對較高,人口導入能力強;基礎設施投資和教育費用高于平均水平,軟硬件環境優勢明顯;居民儲蓄和收入水平較高,增長穩定;住宅成交量價水平相對較高,漲勢平穩。

不過,本身發展程度的“硬條件”以外,城市的“地緣條件”和樓市周期,被認為同樣是重要影響因素。

盡管越來越多的開發商開始全國范圍內布局三四線城市,但從數據上看,這些城市主要還是分布在環京、江浙滬等樓市調控的邊緣地帶,一二線的高壓溢出需求帶動了一波行情上漲后,開發商才開始扎堆進入。

?舉?個例子

過去兩年的上升短周期內,樓市熱點從一線到二線到弱二線到都市圈到三四線,正在經歷輪動擴散的過程。這一過程帶動當地價格上漲,吸引了開發商進入。

以佛山為例,佛山拿地成本較廣州、深圳等一線城市低,而二級市場成交表現又居全省前列,兩方面因素疊加之下,吸引包括世茂、綠城、五礦、泰禾、旭輝等品牌開發商不斷進駐,大大加劇了當地競爭。而今年佛山的土地出讓金總額在所有非省會城市中一直名列前茅。

總的來說,三四線城市的城鎮化進程還有很大空間,庫存問題更多是結構問題,庫存的結構調整成為了房企進入的機遇。但三四線城市的承載能力仍然是擔心的焦點。“因為三四線城市的樓市成長性較弱,多年未漲的一波爆發后,進入的風險也是在不斷累積疊加的”。

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